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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  "土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種，在項目清算中，多退少補。所以房企在目前的規則下，的確不存在偷稅漏稅，隻是按照正常的程序合理延遲繳納稅費。"中原地產研究部總監張大偉告訴南都記者，一般而言，上市房企都會按照規定進行土地增值稅的預提，達到清算時間和條件，才進行實際上繳。

  "這件事大傢都表達得很清楚瞭，很多房企也都發瞭公告，也列明瞭自己的土增稅。萬科更是一直強調合法納稅，履行應盡的義務。"萬科有關人士如是告訴南都記者，作為大型上市公司，財務嚴格透明是好事，也是萬科一直追求的規范管理之道的體現。

  華僑城有關負責人也向南都記者表示，對土增稅問題公告已交代清楚。截至2012年12月31日，公司應交土地增值稅為1.53億元，已在公司2012年度報告財務報表附註"應交稅金"部分進行明示，在2013年度已按時全部繳納。其間公司預提的土地增值稅餘額為47.62億元，也已按照會計準則要求計入並反映在利潤表中。

  萬科2012年年報中顯示，計提的土地增值稅清算準備金列出44 .34億元。央視據此認為，萬科存在應繳未繳土地增值稅的情況。萬科隨即發佈公告反擊，稱項目不涉及欠繳土增稅。萬科被指"欠稅"涉廣州三個項目---廣州金域華庭、廣州金域藍灣以及柏悅灣，廣州市地稅局已表示正加緊核實相關情況，將由上級稅務機關統一公佈。廣東省地稅局對南都記者稱，地稅部門對房企項目的清算跟得都很緊，會提前由專人通知，"房企不來上報的可能性幾乎沒有。"

  "土地增值稅一直是房地產稅收體系中，設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。"楊紅旭表示，媒體若要房貸利率二胎年息討論土地增值稅，第一板應打稅制設計。目前實行四級超率累進稅率，扣除項目太多，操作過於復雜，又分為預征與清算兩個時間節點。第二板應打地方稅務部門。目前絕大部分項目清算的主動權握在稅務部門手中，他們不要求開發商清算，難道奢望開發商當活雷鋒？第三板才應打部分不守誠信、惡意欠稅、違規逃稅的開發商。

  房企設法合理避稅

  土地增值稅已經成為近些年房地產交易環節增速最快、金額較高的稅種。2012年全國土地增值稅為2719億元，比2000年的8.4億元暴增322倍。

內容來自sina新聞

  央視提出，萬科在2012年年報中計提的土地增值稅清算準備金44.34億元，此為應付未付的土地增值稅。對於再次陷入"欠稅門"，萬科迅速予以反擊。

  國泰君安的研究數據表明，2008年-2012年房地產上市公司實際上都充分計提瞭土地增值稅，年均土地增值稅稅率為5.7%。

  易居房地產研究院副院長楊紅旭則發文挺萬科，萬科對達到清算條件的部分房地產項目，已經自行清算計提瞭應補繳的土地增值稅準備金，但實際並未將其繳入國庫，而是一直掛在瞭企業賬上，光萬科一傢上市房企自行清算但未及時征繳入庫的土地增值稅就超過瞭44億元。但據此而指責萬科，是站不住腳的，因為萬科的"計提"是合規的，計提並不意味著必須繳入國庫，稅法亦無此要求。

  廣東省地稅局負責土增稅工作的稅政一處副處長蒙全忠接受南都記者采訪時介紹，目前廣東土增稅預繳比例最低為2%，商業及高端項目有一定上浮。目前，稅務機關既需對企業財務瞭解，也需得到土地、房產管理部門的信息配合，因此征管工作量不小。

  但土地增值稅自身設計和執行都比較復雜。現行過程中，由於房地產開發周期通常很長，計算應納稅額時，往往涉及很專業的房地產財務，由此造成的過高征納成本，使稅務機關普遍缺乏主動計征的動力。

  開發商集體公告否認

  萬科被指"欠稅"涉廣州三地產項目。萬科稱，其中，廣州金域華庭項目目前銷售比例為49%，遠未達到土地增值稅清算條件。廣州金域藍灣項目、柏悅灣項房屋二胎是什麼意思任何問題免費諮詢目，均未全部完成銷售，最近交付時間均為2013年12月。雖然均未達到應清算條件，但項目公司已經在整理相關材料，為清算工作做準備。

  萬科再次被央視點名指責欠稅。

  扯皮最多的土增稅

  不僅萬科，其他如華僑城、金地集團等"涉稅門"房企均公告回應瞭土增稅問題，表明自身在經過核實之後，在土地增值稅繳納與核算方面符合稅法和會計準則的相關規定。

  南都記者采訪瞭數傢大型房企，均得到回復稱，企業"按照國傢要求履行納稅義務"。

  金地集團稱，公司嚴格按照會計準則的規定對土地增值稅進行瞭合理估計和預提，同時嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先預征後清算的管理辦法履行納稅義務。截至2012年12月31日，公司計提的土地增值稅餘額為25.48億元。公告中明確指出，這一計提部分尚未達到稅法規定的土地增值稅清算條件，因而並未實際產生納稅義務。

萬科廣州三項目卷入 44億欠稅風波

  "截至2012年12月31日，公司計提土地增值稅清算準備金人民幣44.35億元，這是公司按照會計準則要求，對未來可能產生的土地增值稅進行的計提。此預提為企業會計處理程序，與企業現時納稅義務無關。"萬科董事會對此回應稱，預提金額僅為企業自身的估計，未來確定企業實際納稅義務時，稅務機關另有計算方法和程序，不會以企業自測數據作為依據。

  "究竟房企有沒有欠稅，欠多少稅，這個問題不能一概而論，一定要看房企具體的項目進展到哪兒瞭，到沒到結算的具體規定。"德勤國際稅收亞太區與中國主管傅振煌對南都記者表示，增值稅要看房地產項目建成結算後，按照增值的比例來征收。目前通行做法是先按2%-3%比例預征，清算後再多退少補。這樣對政府財政也有好處，不必等到項目全部完結才能收到稅。他表示，根據經驗，很多房企在後期會把項目"拖得很長"，但這並非不合法。

  有不具名的業內人士告訴南都記者，在實際運作中，也有很多房企通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業配建避免達到主動清算條件。另外也有通過做大精裝等途徑做大成本，來進行合理避稅。

  北京中咨律師所律師賈瑞果向南都記者表示，國傢稅務總局對土增稅的征繳有明確規定。雖然采取前述幾種方式可以在一定程度上規避納稅人的義務，但並不能從根本上解決問題，"從先行規定來講，如果稅務局的稽查力度大，類似於保留小部分房子不賣來避開土地增值稅的操作模式，很可能行不通。"

  經濟學傢馬光遠站出來指責萬科的回應"露出破綻"，吉林萬科城毛利率僅為16%，屬於退稅項目，說明已經達到清算條件，無論補還是退，都應清算，但萬科沒有清算。

  南都記者采訪業內律師和經濟界人士獲悉，房企可以用拖延銷售的辦法減緩最後清算，從而獲得穩定現金流。但問題是，如果沒有達到清算條件，房企的做法屬於合理合法。

  根據萬科公告，集團近三年合計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅約144億元。萬科2012年繳納的土地增值稅總額達到52 .8億元。

  "地方政府也並沒有積極催繳房企清算土增稅。為什麼呢？鼓勵房企拿地開發的積極性，一個大城市如北京土地出讓金能達到上千億，一年的土地增值稅也就百來億，孰重孰輕，這筆賬還是很好算的。"馬光遠接受南都記者采訪時如是表示。

  萬科反擊：未欠稅

  "由於與所得稅在功能上有重疊之處，因此將來弱化或取消土地增值稅，才應當是改革的方向。"楊紅旭表示。

  那麼現階段能否寄望稅收體制改革？傅振煌表示，其發現三中全會提到瞭稅改，減少地方政府對於土地稅款的依賴，"但現在很多地方政府很大一部分稅收是從房地產而來的。這種依賴短期還沒有找到替補項，稅改還是沒有一個很具體的方案以供操作。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/08262563009.shtml

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